Wonen

Onze inzet in 2025 heeft zich gericht op het bouwen van een complete stad. Een stad waar mensen een woning kunnen vinden, maar waar zij vervolgens ook prettig kunnen leven, recreëren, van goed onderwijs kunnen genieten, werken, enzovoort.

Ook in 2025 stond de woningmarkt onder druk. Dat blijkt onder andere uit de krapte-indicator, die stond voor de regio Flevoland op 1,6 in het vierde kwartaal van 2025. Dit duidt op een extreem krappe markt. Met de eind 2024 aangeboden Trendbreuk Woningbouwprogrammering Almere hebben we ervoor gekozen vol in te zetten op haalbaar en betaalbaar bouwen. Ook kiezen we ervoor om toe te groeien naar een minimaal percentage van 30 procent sociale huur stadsbreed. In 2025 zijn deze uitgangspunten verder verwerkt in het Stedelijk Woningbouwprogramma Almere 2025. Via de Kwartaalrapportage Bouwen en Wonen is de raad op de hoogte gehouden van de voortgang van de (sociale) woningbouwontwikkelingen.
In 2025 hebben we gewerkt aan plannen voor het toevoegen van veel woningen in de stad. Hiermee creëren we een boeggolf aan plannen die in de toekomst tot meer woningen moeten leiden. We hebben bijvoorbeeld de ontwikkelplannen voor Zuidoever Weerwater, Hortus en Almere Centrum voorgelegd.

Een stad waar ruimte is om te wonen en te werken, maar waar inwoners ook prettig kunnen leven en recreëren. We zien echter ook dat het vinden van een betaalbare, passende woning voor steeds minder inwoners is weggelegd. De urgentie op dit thema is hoog. We proberen de bouw van woningen te versnellen en vergroten de voorraad sociale huurwoningen en betaalbare huur en koop. We bouwen geen huizen maar wijken en buurten waar mensen elkaar kennen en naar elkaar omkijken. Kortom, we bouwen aan een stad. We verkennen aanvullende maatregelen om bestaande en nieuwe plannen voor woningbouw haalbaar en betaalbaar te maken. We komen eind oktober 2024 met een voorstel ter consultatie naar u toe. Hierin nemen wij de nieuwe ambities uit het coalitieakkoord mee.

De krapte op de woningmarkt in Nederland is nog steeds groot, Almere is daarop geen uitzondering. Van lichte afkoeling van de markt, zoals we in 2024 even zagen, is in 2025 geen sprake meer. De gemiddelde verkoopprijs in Almere kwam in 2025 uit op € 491.300,-. De verhouding tussen vraag en aanbod is nog steeds scheef. Nieuwe woningbouwprojecten in Almere moeten ervoor zorgen dat dit op termijn rechttrekt en het woningaanbod groeit. In de paragraaf Grondbeleid gaan wij uitgebreid in op de ontwikkelingen van de Almeerse woningmarkt.

Netcongestie is nog altijd een grote uitdaging voor de toekomstige ontwikkelingen. Inmiddels weten we dat dit probleem niet voor 2033 definitief opgelost zal zijn. Van de ontwikkelingen rondom netcongestie is de raad in 2025 doorlopend op de hoogte gebracht.

De marktomstandigheden hebben grote invloed op het type en aantal woningen dat gebouwd wordt en daarmee ook de mogelijkheden voor doorstroming. Waar we vorig jaar zagen dat de woningmarkt afkoelde zien we op dit moment dat de woningmarkt weer fiks krapper aan het worden is. Er is structurele mismatch tussen vraag en aanbod en Almere wijkt daarbij in negatieve zin van het landelijk gemiddelde. Daarnaast speelt het probleem van netcongestie, oftewel ons stroomnet raakt vol. Tot 2029 is dit probleem nog niet definitief opgelost.

Per 2025 zijn de nieuwe prestatieafspraken met de Almeerse corporaties, Alliantie, GoedeStede en Ymere, en de huurdersorganisatie 3HO ingegaan. Deze prestatieafspraken lopen tot en met 2029 en zijn getiteld: ‘Samen aan de slag met Volkshuisvesting’. Onder deze afspraken ligt een jaarlijkse werkagenda. In deze afspraken zijn ook negen focusprojecten benoemd met als doel deze projecten met 12 tot 20 maanden te versnellen. Dit gaat om totaal 1.803 woningen. Daarnaast zijn er specifieke afspraken gemaakt op de thema’s beschikbaarheid, betaalbaarheid, leefbaarheid, verduurzaming en wonen en zorg.

Daarnaast zijn in 2025 nieuwe prestatieafspraken vastgesteld met corporaties die zich richten op specifieke doelgroepen, zoals DUWO (studenten) en Habion (senioren met een zorgvraag).

Met de Almeerse corporaties en de huurdersorganisatie 3HO worden nieuwe afspraken gemaakt die lopen van 2025 tot en met 2029. Deze prestatieafspraken gaan over wat we in deze periode op verschillende onderwerpen gaan doen. Zo is met de corporaties afgesproken dat zij in de komende vijf jaar bijna 4.100 nieuwe sociale huurwoningen zullen bijbouwen. Naast afspraken over nieuwe woningen zetten wij in op interventies rondom het thema beschikbaarheid, betaalbaarheid, leefbaarheid, verduurzaming, wonen en zorg voor ouderen en een thuis voor iedereen.

De huisvestingsverordening is een instrument om schaarse woningen eerlijk te verdelen. In 2025 is de nieuwe Huisvestingsverordening 2024 aan de raad voorgelegd en in juni 2025 heeft de raad hiermee ingestemd. Hiermee is de verordening weer in lijn gebracht met huidige regelgeving. Daarnaast is de belofte gedaan om met nieuwe maatregelen te komen. We hebben de raad op 9 december 2025 middels raadsbrief 255- Nieuwe maatregelen woonruimteverdeling op de hoogte gebracht van deze nieuwe maatregelen. Waar dit meteen kon zijn deze uitgewerkt in een wijzigingsverordening, die begin 2026 ter inzage is gelegd. Hierin willen we bijvoorbeeld de voorrang voor vitale beroepen op een woning mogelijk maken, in eerste instantie voor onderwijzend personeel. Ook maken we het actief zoeken naar een woning lonender.
We zijn in 2025 gestart met een meerjarenplan woonruimteverdeling. Echter is er in overleg met de woningcorporaties besloten om eerst op de wijziging van de huisvestingsverordening te focussen.

In het rekenkamerrapport ‘Onderzoek woonruimteverdeling Almere’ uit 2023 werden ons aanbevelingen gedaan om de informatie en communicatie omtrent woonruimteverdeling makkelijker en transparanter te maken. In de Kwartaalrapportage Bouwen & Wonen nemen we inmiddels verschillende cijfers op die te maken hebben met (toewijzing van) sociale huurwoningen, aan welke groepen deze woningen worden toegewezen en waarom. De aanpassing van de huisvestingsverordening is ook één van de aanbevelingen geweest uit het eerder genoemde rekenkameronderzoek.

De huidige huisvestingsverordening wordt aangepast aan de uitgangspunten die de raad in het voorjaar van 2023 heeft meegegeven. De verordening is op een aantal onderdelen niet meer volledig en/of in lijn met de huidige regelgeving. Met deze nieuwe verordening, die de raad in 2024 nog ontvangt, herstellen wij dit.
We gaan in 2025 werken aan een nieuwe, herziene woonruimteverdeling, met mogelijk meer inhoudelijke structuuraanpassingen. Met alle betrokken partijen willen we nieuwe afspraken maken over een eerlijke en transparante verdeling van sociale huurwoningen. Dit moet uiteindelijk landen in een herziene Huisvestingsverordening, het kader waarin deze regels worden opgenomen en geëffectueerd. Daarnaast werken wij het komend jaar verder aan de verbetering van de informatie en communicatie omtrent de toewijzing van (sociale) woningen. Hierbij zal veel aandacht zijn voor de werking van het systeem en de selectie van de uitvoerende partij. We makende informatie eenvoudiger en transparanter. Specifiek kijken we naar de verantwoording van de toewijzingen. Dit is een aanbeveling uit het rapport ‘Onderzoek woonruimteverdeling Almere’ dat is gemaakt in opdracht van de Rekenkamer van Almere.

Naast het bouwen van meer woningen is het ook belangrijk om de huidige woningvoorraad beter te benutten. In 2025 hebben we daarom gewerkt aan de Almeerse aanpak beter benutten, hier is de raad middels een raadsbrief over geïnformeerd. Hierin hebben we bijvoorbeeld aandacht voor woningdelen, via hospitaverhuur en 'friendscontracten'.
Daarnaast hebben we onderzoek gedaan naar het optoppen van woningen, oftewel het toevoegen van één of twee bouwlagen op een bestaand woongebouw. Volgens de onderzoeker is er ruimtelijke potentie voor in Almere, vooral rond OV-knooppunten, maar moet dit in een bredere visie op stedelijke ontwikkeling landen.
Het bevorderen van doorstroming hebben we concreet gedaan met de regeling ‘Van Groot Naar Beter’, verhuis-/wooncoaches en verhuiskostenvergoedingen. In 2025 hebben wij besloten de regeling Van Groot Naar Beter te wijzigen. In 2025 heeft de raad daarvoor €100.000 extra beschikbaar gesteld, waardoor er 51 aanvragen konden worden gedaan in plaats van 30. Bovendien is het aan te vragen subsidiebedrag voor 2025 eenmalig verhoogd van € 1250 naar € 3000. Daarnaast zijn de mogelijkheden verruimd om de ‘oude’ huurprijs mee te nemen naar een andere sociale woning, dit is een proef die nog geheel 2026 doorloopt.

We zien dat bewoners van een sociale huurwoningen die inmiddels andere woonwensen of behoeften hebben, toch niet makkelijk naar een andere woning verhuizen. Hierdoor komen er in de sociale huursector te weinig woningen vrij om inwoners van passende woonruimte te voorzien. Om doorstroming te bevorderen gaan we samen met woningcorporaties en marktpartijen aan de slag om verschillende maatregelen te verkennen en uit te werken. De te kiezen aanpak nemen we op in een doorstroomagenda voor de komend jaren. Een aantal interventies gericht op ouderen gaan we in 2025 al inzetten. Zo worden bijvoorbeeld senioren middels wooncoaches van de corporaties actief gewezen op de mogelijkheden rondom Van Groot naar Beter. Hiermee kunnen senioren die een grote woning achterlaten met voorrang in aanmerking komen voor een meer passende woning qua ligging en kameraantal. Onder bepaalde extra voorwaarden kan men daarbij ook een verhuisvergoeding krijgen. Bovendien worden vanaf 2025 de mogelijkheden verruimd om de ‘oude’ huurprijs mee te nemen naar een andere woning en stimuleren we doorstroming Van Hoog naar Laag.

In 2025 is de Woonzorgvisie verder uitgewerkt. Uiteindelijk heeft dit geleid tot het vaststellen van de Woonzorgvisie 2025-2050 in 2025 door het college en vervolgens begin 2026 door de raad. De visie geeft inzicht in de vraagontwikkeling van aandachtsgroepen en koppelt deze is een Uitvoeringsagenda aan de woningbouwplannen en de beleidsdoelen. Aan deze visie is een concept uitvoeringsagenda gekoppeld. In 2026 volgt een definitieve uitvoeringsagenda.

Het doel was om eind 2024 een Woonzorganalyse en een Woonzorgvisie op te leveren. Gelet op de aantallen en prognoses, is gekeken wat tot 2040 wat de gecombineerde woon- en zorgopgave is. In 2025 zetten we de volgende stap: we maken op basis van deze visie een uitvoeringsprogramma, waarin we vastleggen wat we concreet gaan doen om die visie te realiseren. Dit traject doorlopen we, net als het opstellen van de Woonzorgvisie, in nauwe samenwerking met woningcorporaties, zorgpartijen, initiatiefnemers en (vertegenwoordigers van) de inwoners van Almere. Zowel binnen als buiten de organisatie vraagt deze opgave een integrale inspanning van wonen, zorg én welzijn.