De effecten op het weerstandsvermogen en resultaatafdracht
Onderstaande tabel laat de ontwikkeling van het beschikbaar vermogen van het grondbedrijf per 31 december 2025 zien. In het MPGA 2026 is een volledige onderbouwing op grondexploitatieniveau te vinden.
grondexploitaties
bedragen x € 1 miljoen
| PB26 | PR25 |
|---|---|---|
reeds gerealiseerd vermogen/harde reserve (vrije ruimte) | -8,5 | -3,3 |
op termijn beschikbaar vermogen/zachte reserve | 25,2 | 53,3 |
totaal beschikbaar vermogen (Hard + Zacht) | 16,7 | 50,0 |
Op basis van de huidige uitgangspunten en verwachtingen komt het saldo van het harde vermogen (de vrij beschikbare reserve vanuit de al gerealiseerde winst) uit op een tijdelijk tekort van € 3,3 miljoen. Dit is na de afdracht die het grondbedrijf over 2025 aan de Algemene Dienst doet van € 4,6 miljoen, zoals ook begroot. Dit bedrag dient als dekking voor de vennootschapsbelasting die we moeten betalen over de gerealiseerde winst.
Het zachte vermogen (de potentiële winst in de komende jaren) komt na aftrek van risico's uit op € 53,3 miljoen. Dat is hoger dan in de Programmabegroting 2026 werd verwacht. Dit komt vooral doordat de huidige actualisatie van de grondexploitaties in het MPGA 2026 een positief effect heeft. De verbetering komt met name door de stijgende woningprijzen, wat resulteert in residueel hogere grondprijzen.
Gerealiseerd vermogen / harde reserve
In de onderstaande tabel is de stand van de reserve weerstandsvermogen weergegeven, inclusief de benodigde reserveringen en bestemmingen. Daarbij zijn de resultaten (Programmarekening 2025) afgezet tegen de eerder afgegeven prognoses (Programmabegroting 2026).
bedragen x € 1 miljoen
| PB 26 | PR 25 |
|---|---|---|
stand 31-12-2024 | 91,9 | 91,9 |
tussentijdse winstneming 2025 | 15,1 | 22,3 |
mutaties voorzieningen negatieve grondexploitaties | -1,2 | -1,1 |
mutaties voorziening MVA-gronden | 0,0 | 0,0 |
afsluiting grondexploitatie en projecten | 0,0 | 2,5 |
aanzuivering reserve Ruimtelijke Ontwikkeling | -1,4 | -1,4 |
ontvangen subsidie betaalbare woningbouw 2025 (realisatiestimulans) | 0,0 | 1,9 |
overige | 0,4 | 1,0 |
subtotaal stand reserve 31-12-2025 | 104,8 | 117,1 |
eerder vastgestelde bestemmingen | -69,3 | -71,7 |
reservering voor marktrisico’s en macro economische risico’s | -9,7 | -10,3 |
reservering voor specifieke risico’s negatieve grondexploitaties | -18,9 | -19,4 |
reservering netcongestie | -3,7 | -7,9 |
reservering nieuwe plannen HTC / Hortus / NCCW-terrein | -7,2 | -2,6 |
reservering subsidie betaalbare woningbouw (realisatiestimulans) | 0,0 | -1,9 |
reservering Landdrostdreef | 0,0 | -2,0 |
direct besteedbaar vermogen / harde buffer | -3,9 | 1,3 |
afdracht voor te betalen vennootschapsbelasting 2025 | -4,6 | -4,6 |
vrij besteedbaar vermogen (-/- = tijdelijk tekort) | -8,5 | -3,3 |
De belangrijkste mutaties worden hieronder toegelicht.
Tussentijdse winstneming 2025
De winstneming voor het jaar 2025 vindt plaats conform de door de verslaggevingsregels (BBV) voorgeschreven systematiek, naar rato van de voortgang van de projecten. Over 2025 bedraagt de winst € 22,3 miljoen. De winst is € 7,1 miljoen hoger dan was berekend bij de Programmabegroting 2026. Dat komt door goede omzet bij een aantal grondexploitaties en toegenomen complexresultaat door de verbeterde woningbouwmarkt waardoor meer winst kan worden genomen.
Mutaties voorzieningen negatieve grondexploitaties
De totale voorziening van de negatieve grondexploitaties is ten opzichte van de Programmarekening 2024 gestegen met € 1,1 miljoen. De mutaties zijn:
- Bij Hogekant en Lagekant neemt de voorziening toe als gevolg van een toename van de investeringen. De resultaten zijn dus licht verslechterd.
- Bij Olympuspark neemt de voorziening toe met € 1,6 miljoen. De toename is toe te schrijven aan extra kosten voor bommenonderzoek. Het terrein ligt niet vlak waardoor het tot substantieel hogere kosten is gekomen.
- Binnen de grondexploitaties Verspreide Percelen en Openbare gebieden zijn diverse projecten afgesloten en nieuwe deelexploitaties opgenomen (Youri Egorovweg, Baaihaven Noorderplassen, Highnote, Sallandsekant). Per saldo leidt dit tot een afname van de voorziening met € 1,5 miljoen.
- Vanuit de BBV-regelgeving is verplicht gesteld om voorzieningen te treffen voor projecten in de voorbereidingsfase die langer dan 5 jaar lopen. Deze voorziening is nu met € 0,2 miljoen gedaald omdat een project daadwerkelijk is afgesloten.
In onderstaande tabel worden de ontwikkelingen per voorziening (op eindwaarde) weergegeven.
bedragen x € 1 miljoen
grondexploitaties | PR 2024 | PR 2025 |
|---|---|---|
Almere Buiten Centrum | 0,9 | 0,9 |
Hogekant | 14,3 | 15,0 |
Lagekant | 7,8 | 8,3 |
Olympuspark | 17,8 | 19,4 |
Hortus | 18,2 | 18,2 |
Verspreide percelen / Openbare gebieden | 13,4 | 11,9 |
Voorbereidingsprojecten | 0,2 | 0,0 |
Totaal MPGA | 72,6 | 73,7 |
Mutaties voorziening MVA gronden
Wanneer binnen redelijke termijn een gebiedsontwikkeling mag worden verwacht, mogen we MVA-gronden op actuele waarde waarderen. Maar we moeten de MVA-gronden op de lagere huidige gebruikswaarde (cultuur, bos, wegen, etc.) waarderen als er binnen redelijke termijn geen ontwikkeling zal plaatsvinden. Omdat de huidig gebruikswaarde vaak lager is dan de boekwaarde, passen wij via een voorziening de waardevermindering toe. Als de grond alsnog in exploitatie wordt genomen kan deze voorziening vaak weer vrijvallen.
Deze verliesvoorziening voor MVA-gronden is ten opzichte van de Programmarekening 2024 niet gewijzigd.
bedragen x € 1 miljoen
voorzieningen MVA gronden landbouwwaarde | PR 2024 | PR 2025 |
|---|---|---|
Overgooi | 32,2 | 32,2 |
Twentsekant | 18,1 | 18,1 |
De Vaart IV/VI | 0,4 | 0,4 |
Pampushout II | 9,1 | 9,1 |
OG Hout (Ecudorp) | 0,7 | 0,7 |
totaal | 60,5 | 60,5 |
Afsluiting grondexploitatie
Bij deze jaarrekening wordt een grondexploitaties afgesloten: 385 3KNS. Dit levert een positief saldo op van € 0,1 miljoen voor het weerstandsvermogen. Daarnaast zijn er binnen de grondexploitatie Openbare Gebieden een aantal deelexploitaties afgesloten, te weten: Highnote, Sallandsekant, Leeghwaterhof en het Atelier. Deze afsluitingen leveren een positief resultaat op van circa € 2,6 miljoen. Hier tegenover staat dat voor de resterende kosten met betrekking tot Highnote (werkzaamheden Landdrostdreef) een reservering is getroffen van € 2 miljoen, zodat deze werkzaamheden op een later moment alsnog kunnen worden uitgevoerd.
Subsidie betaalbare woningbouw (realisatiestimulans)
Met deze nieuwe regeling ondersteunt het Rijk gemeenten bij het bouwen van meer betaalbare woningen. Hiervoor stellen zij een bedrag beschikbaar van € 7.000 per betaalbare woning, zodra de bouw is gestart. In 2025 waren dit 272 woningen, op basis waarvan wij € 1,9 miljoen ontvangen. Deze subsidieopbrengst was niet opgenomen in de Programmabegroting 2026 omdat deze regeling pas in november 2025 is vastgesteld. Dit bedrag wordt nu in het harde weerstandsvermogen gereserveerd. Voor de besteding van deze middelen komen wij nog met een voorstel.
Overige
Post overige is € 0,6 miljoen hoger dan bij PB 2026. De toename komt door ontvangen bijdragen van Stadsruimte van € 0,3 miljoen voor terreinafwerking in Almere Haven en € 0,1 miljoen door een ontvangen nabetaling vanwege de wijziging van de functie van eerder verkochte grond.
Eerder vastgestelde bestemmingen
In het weerstandsvermogen staan bestemmingen (reserveringen) voor buffers en verplichtingen van het grondbedrijf die niet in de grondexploitaties kunnen worden verwerkt. De specificatie van deze € 71,7 miljoen is als volgt:
bedragen x € 1 miljoen
Eerder vastgestelde bestemmingen | PB 2026 | PR 2025 |
|---|---|---|
Reservering gerealiseerde winst – projectvoortgang < 50% | -66,3 | -68,7 |
Reservering voor risico onrendabel parkeren stadsdeel Poort | -2,8 | -2,8 |
Stelpost parkmanagement Lagekant | -0,5 | -0,5 |
Bijdrage groen/blauw | 0,3 | 0,3 |
Totaal eerder vastgestelde bestemmingen | -69,3 | -71,7 |
De belangrijkste mutaties zijn:
Reservering gerealiseerde winst
Volgens de verslaggevingsregels van het BBV moeten wij winst nemen op basis van de voortgang van een project, zelfs als een project bijvoorbeeld pas op 10% voortgang zit. Uit voorzichtigheid reserveren wij de winst in het weerstandsvermogen, totdat de voortgang van de opbrengsten tenminste 50% is. Hierdoor hebben we een buffer voor tegenvallers, bijvoorbeeld als de verwachte winst in een later jaar verslechterd. Dit is eigen beleid, waarbij we dus voorzichtiger zijn dan het BBV. Per saldo neemt de reservering ten opzichte van de verwachting bij de Programmabegroting 2026 toe met € 2,4 miljoen. De belangrijkste oorzaak van deze toename is de toename van de complexresultaten door de verbetering van de marktontwikkelingen bij woningbouw.
Reservering voor marktrisico's en macro economische risico's
De reservering voor de financiële consequenties van het ‘voorzichtige scenario’ is berekend op basis van eerder genoemde uitgangspunten (lagere afzet, hogere rente en lagere opbrengststijging). De noodzakelijke reservering is licht toegenomen met € 0,5 miljoen. Dit komt doordat het verwachte verlies (eindwaarde) van de negatieve grondexploitaties is verslechterd, waardoor het risicoprofiel toeneemt.
Reservering voor specifieke risico's negatieve grondexploitaties
Als een risico van een negatieve grondexploitatie zich voordoet neemt het verwachte verlies toe en moeten we dit direct hard afdekken in de voorziening. We houden voor deze risico’s dus een harde reservering aan. De risico’s zijn geactualiseerd. De risico’s voor de negatieve grondexploitaties bedragen op eindwaarde € 19,4 miljoen. Dit is € 0,5 miljoen hoger dan de stand bij de Programmabegroting 2026. De belangrijke toename is veroorzaakt door deelexploitatie Eco-zone binnen de verspreide percelen. Het resultaat van dit project is omgeslagen van positief naar negatief, waardoor het risicoprofiel dient te worden afgedekt.
Reservering netcongestie
We hebben een risicoscenario doorgerekend voor de effecten van netcongestie, zoals hiervoor toegelicht. Op basis hiervan hebben we een risicoreservering van € 7,9 miljoen opgenomen. Dit is € 4,2 miljoen hoger dan bij de begroting. Dit komt vooral door de toegenomen onzekerheid en de verwachting dat de oplossing langer op zich laat wachten.
Reservering nieuwe plannen
In 2025 is het Masterplan Zuidoever Weerwater (RV-28189) vastgesteld, op basis waarvan we € 7,2 miljoen reserveren voor de 1e fase van de High Tech Campus. Eind 2025 is ook het nieuwe Ontwikkelingsplan Hortus aan de raad aangeboden (RV-26005). Op basis hiervan kan € 8,8 miljoen aan eerdere voorzieningen vrijvallen ten gunste van het weerstandsvermogen. Tot slot is begin 2026 de projectopdracht voor het NCCW-terrein in Almere Haven aan de raad aangeboden (RV-26048). Voor het daarin verwachte verlies (inclusief risico's) reserveren we € 4,1 miljoen. Per saldo is het effect van deze ontwikkelingen op het weerstandsvermogen € 2,6 miljoen negatief. In de begroting was alleen nog rekening gehouden met de reservering voor de High Tech Campus.
Reservering Landdrostdreef
In de deelexploitatie Highnote was budget opgenomen voor herprofilering van de Landdrostdreef van € 2,0 miljoen. Deze exploitatie is nu afgesloten waardoor dit budget is overgeheveld naar het weerstandsvermogen. Dit reserveren we binnen het weerstandsvermogen als dekking voor de nog te verrichten werkzaamheden.
Beschikbaar voor afdracht en vrij besteedbaar
Na alle wijzigingen in het harde vermogen en de actualisatie van de reserveringen is er per saldo € 1,3 miljoen aan direct beschikbaar vermogen. Over de (fiscaal) gerealiseerde winst in 2025 moeten we vennootschapsbelasting betalen. Dit komt ten laste van de algemene dienst. Om dit te kunnen betalen wordt zoals begroot hiervoor € 4,6 miljoen afgedragen. Per saldo leidt dit tot een negatieve vrije ruimte van € -3,3 miljoen. Dit is slechts tijdelijk en wordt vooral veroorzaakt door de winstreservering die wij nog doen op basis van onze eigen spelregel dat we deze pas afdragen boven de 50% voortgang. Naar verwachting zal een (groot) deel van deze winst in 2026 alsnog kunnen vrijvallen, doordat projecten over de 50% gaan. Daarmee zal het tekort dan weer oplossen, waardoor een aanvulling uit de algemene middelen in 2025 niet nodig is.
Op termijn beschikbaar / zachte buffer
De zachte buffer is de nog te realiseren winst uit de positieve grondexploitaties. Jaarlijks wordt op grond van de winstnemingsmethodiek een deel van het positieve resultaat genomen en toegevoegd aan het gerealiseerde (harde) vermogen. Tegelijk zijn er ook nog risico’s of te verwachten algemene kosten (zoals te betalen vennootschapsbelasting) die niet in de grondexploitaties zijn opgenomen. Als deze risico’s zich voordoen neemt de verwachte winst af. De mutaties van de zachte buffer zijn weergegeven in de onderstaande tabel.
bedragen x € 1 miljoen
op termijn beschikbaar / zachte buffer | PB 2026 | PR 2025 |
|---|---|---|
stand per 01-01-2026 (na winstuitname 2025) | 450,1 | 449,2 |
eerder vastgestelde bestemmingen | -35,1 | -35,1 |
op termijn beschikbaar voor risico’s en winstafdrachten | 415,0 | 414,1 |
aftrek risico’s en algemene kosten: | ||
specifieke risico’s in positieve grexen | -307,2 | -289,8 |
marktrisico’s en macro-economische risico’s | -45,7 | -46,0 |
reserve te betalen vennootschapsbelasting | -29,0 | -25,0 |
totaal op termijn beschikbaar / zachte buffer | 33,1 | 53,3 |
Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties in het MPGA 2026 is er een toekomstig te verwachten resultaat voor de positieve grondexploitaties van € 449,2 miljoen. Dit is ongeveer gelijk aan wat we dachten bij de Programmabegroting 2026. Het verwachte op termijn beschikbare vermogen, na aftrek van de risicoreserveringen, bedraagt € 53,3 miljoen. De belangrijkste mutaties worden hier onder toegelicht.
Eerder vastgestelde bestemmingen
Het benodigde vermogen voor deze bestemmingen is ten opzichte van de stand bij Programmabegroting 2026 niet gewijzigd.
bedragen x € 1 miljoen
eerder vastgestelde bestemmingen | PB 2026 | PR 2025 |
|---|---|---|
stelpost segmentering / betaalbaarheid voor sociale huur | -3,6 | -3,6 |
stelpost segmentering / betaalbaarheid voor toekomstige gebieden | -10,0 | -10,0 |
stelpost duurzaamheid en exploitatiebijdrage Stichtsekant | -0,8 | -0,8 |
gebouw parkeren Stadstuinen | -4,5 | -4,5 |
parkeren Voetnoot | -0,7 | -0,7 |
risicoreservering programmering betaalbare woningen | -4,0 | -4,0 |
financieel effect onzekerheid onderwijshuisvesting | -10,0 | -10,0 |
onontdekte ontplofbare oorlogsresten | -1,5 | -1,5 |
totaal eerder vastgestelde bestemmingen | -35,1 | -35,1 |
Specifieke risico's in positieve grexen
De risico’s zijn verdeeld naar positieve en negatieve grondexploitaties. De risico’s voor negatieve grondexploitaties zijn hard afgedekt in het harde weerstandsvermogen. De risico’s voor de positieve grondexploitaties bedroegen bij de Programmabegroting 2026 op basis van eindwaarde € 307,2 miljoen. De risico’s zijn nu bij de Programmarekening 2025 met circa € 17,4 miljoen afgenomen. De belangrijkste verklaring voor de afname zit bij het projectmarktrisico. Door de verkoop van grond voor (dure) koopwoningen in 2025 neemt de hoeveelheid te verkopen grond en daarmee het risico op grondwaardedaling af.
Marktrisico's en macro-economische risico's
Op basis van de geactualiseerde risicoberekening in het ‘voorzichtige scenario’ is een bedrag van € 46,0 miljoen gereserveerd voor marktrisico’s en macro-economische risico’s. Dit is € 0,3 miljoen hoger dan de stand bij de Programmabegroting 2026.