De boekwaarde van het grondbedrijf bestaat uit de in het verleden gemaakte kosten van onder andere verwerving, bouwrijp maken en planontwikkelingskosten. Deze kosten moeten, naast de nog te maken kosten, de komende jaren worden terugverdiend met de opbrengsten uit gronduitgifte. Een ‘positieve’ boekwaarde betekent dat in de lopende grondexploitaties tot nu toe per saldo meer geld is uitgegeven dan is binnengekomen. Dat is op zich een logisch beeld bij gebiedsontwikkelingen: de kost gaat voor de baat uit. Maar het geld moet wel worden terugverdiend, en om die reden is de ontwikkeling van de boekwaarde van belang. In de onderstaande tabel is de ontwikkeling van de boekwaarde gedurende 2025 weergegeven.

bedragen x € 1 miljoen

De boekwaarde is opgebouwd uit gronden in exploitatie (de grondexploitaties) en gronden die niet in exploitatie zijn (de materiële vaste activa of MVA). In de rechter kolom wordt het totaal weergegeven.
In 2025 is in totaal voor ruim € 112,4 miljoen aan opbrengsten gerealiseerd en is voor € 81,4 miljoen aan kosten gemaakt. Hierdoor is de totale bruto boekwaarde met € 31,0 miljoen gedaald naar € 479,2 miljoen. De gerealiseerde winst en afsluitingen over het jaar 2025 van € 25,0 miljoen wordt boekhoudkundig als kosten toegevoegd aan de boekwaarde, waardoor deze toeneemt tot € 504,2 miljoen.
De totale verliesvoorzieningen bedragen € 134,2 miljoen. Ook moet er nog € 2,4 miljoen aan bovenwijkse kosten in rekening gebracht worden bij Oosterwold. Per saldo bedraagt de netto boekwaarde van het grondbedrijf ultimo 2025 totaal € 372,4 miljoen. Dit was ultimo 2024 nog € 378,6 miljoen.

In onderstaande grafiek is de ontwikkeling van de bruto boekwaarde van de grondexploitaties (exclusief de MVA-gronden) in de afgelopen jaren weergegeven in de rode balken. Dit is een belangrijk sturingsinstrument. Deze waarde geeft de balanspositie van de activiteiten van het grondbedrijf weer. Een positieve boekwaarde betekent dat we meer kosten dan opbrengsten hebben gemaakt. Het grondbedrijf heeft dan veel “onderhanden werk” dat we moeten terugverdienen met toekomstige grondverkopen. Een negatieve boekwaarde betekent dat we in totaal meer hebben verdiend dan uitgegeven. De groene balken laten de verwachte ontwikkeling voor de komende jaren zien op basis van het MPGA 2026.

De boekwaarde ontwikkelt zich primair door de volgende ontwikkelingen: voortgang in de kosten en opbrengsten van bestaande plannen, vaststellen van nieuwe plannen, winstneming en planafsluiting.

In de periode 2017-2021 waren de gerealiseerde opbrengsten jaarlijks meestal hoger dan de gemaakte kosten. Hierdoor daalde de totale boekwaarde van de lopende grondexploitaties van € 363 miljoen in 2017 naar € 256 miljoen in 2021. In 2022 en 2023 nam de boekwaarde van de bouwgrond in exploitatie toe naar € 297 miljoen. De hoofdoorzaak was dat er in die jaren minder grondverkopen waren dan verwacht. Bovendien hebben we in 2022 gronden in exploitatie genomen (Stichtsekant, Overgooi, De Vaart IV/VI en Olympuspark). In 2024 nam de boekwaarde substantieel toe naar € 387 miljoen. Dat kwam door de terugkoop van ontwikkelrechten bij Hortus en het in exploitatie nemen van gronden bij Vogelhorst en Twentsekant (fase 5 Nobelhorst). In 2025 is de boekwaarde licht gedaald naar afgerond € 381 miljoen.

De komende jaren voorzien we jaarlijks weer een daling van de boekwaarde. We verdienen dan dus weer meer aan grondopbrengsten dan we uitgeven aan bouw- en woonrijp maken en aan plankosten. Dat betekent minder financieel risico, omdat de in het verleden gemaakte investeringen voor een steeds groter deel al worden terugverdiend.
Op basis van de verwachte fasering van kosten en opbrengsten in het MPGA zullen begin 2030 alle investeringen in de lopende grondexploitaties zijn terugverdiend. De boekwaarde is dan per saldo nul. Dat betekent dat de gerealiseerde opbrengsten dan even hoog zijn als de gerealiseerde kosten. Daarna gaat de boekwaarde verder omlaag en uiteindelijk komen we op een eindsaldo van € 372 miljoen (negatief). D it is een normaal beeld bij grondexploitaties. Doordat er altijd sprake is van voorinvesteringen (verwervingen en bouwr ijp maken) begint de boekwaarde altijd positief en wordt die gaandeweg de uitvoering van een grondexploitatie steeds lager.

Een negatieve boekwaarde wil zeggen dat er per saldo meer opbrengsten zijn gerealiseerd en worden verwacht dan er kosten zijn gemaakt en worden verwacht. Wanneer in 2035 alle nu lopende grondexploitaties zijn afgerond, verwachten we dus dat bedrag als totale winst te hebben gemaakt. Boekhoudkundig werkt het iets anders, omdat we gedurende de looptijd van grondexploitaties al winst moeten nemen, en die wordt dan bijgeschreven bij de boekwaarde.

De werkelijkheid is complexer, want we openen steeds nieuwe grondexploitaties. Wanneer we dat doen neemt de boekwaarde weer toe doordat we investeren in planvorming en in bouwrijp maken. Die nieuwe grondexploitaties leveren op termijn ook weer opbrengsten uit gronduitgiftes op. Dat zit logischerwijze nog niet verwerkt in bovenstaande projectie, die alleen uitgaat van de ultimo 2025 actieve grondexploitaties.