Grondbeleid

Het MPGA 2026 is een belangrijk onderdeel bij de jaarrekening van de gemeente. Het beschrijft dan ook de situatie per ultimo 2025. De boekwaardes zijn daarom bijgewerkt tot en met 31-12-2025. De grondexploitatie begrotingen zijn geactualiseerd met prijspeil 01-01-2026.

De nog te realiseren kosten en opbrengsten in de herziene grondexploitaties zijn geactualiseerd, rekening houdend met de kostprijs- en opbrengstontwikkeling zoals die in 2025 zijn gerealiseerd. Voor de structurele prijs- en renteontwikkeling gedurende de resterende looptijd van de grondexploitaties zijn onderstaande parameters gehanteerd. Deze waren ook in de Programmabegroting 2026 opgenomen. De rente en disconteringsvoet zijn in overeenstemming met BBV-regelgeving bepaald.

Almere voert zowel actief grondbeleid als facilitaire grondbeleid. De onderstaand tabel omvat de informatie van de portefeuille gebiedsontwikkelingen van Almere per 01-01-2026:

De mutaties van de portefeuille grondexploitaties bij MPGA 2026 betreffen:

• Opname twee nieuwe deelexploitaties binnen de grondexploitatie openbaar gebieden: Youri Egorovweg (RV-25102) en Baaihaven Noorderplassen.
• Afsluiting van de grondexploitatie 385 3KNS in Almere Buiten.
• Afsluiting deelexploitaties binnen de grondexploitaties Openbaar Gebied en Verspreide Percelen te weten: Leeghwaterhof, Sallandsekant, het Atelier en Highnote.

Bij woningbouw is in vergelijking met het MPGA 2025 de portefeuille grondexploitatie met 121 woningen toegenomen. De belangrijkste mutatie vindt plaats door toevoeging van de grondexploitatie Youri Egorovweg met 144 woningen. De afname van de woningen komt door het niet ontwikkelen van het gebied stadsbos Almeerderhout (RV-25278).

In onderstaande tabel is de verwachte gronduitgifte binnen de bestaande grondexploitaties van het MPGA weergegeven. Deze aantallen betreffen alléén de grondexploitaties. De particuliere projecten en Oosterwold komen daar nog bij.

In totaal is in de lopende grondexploitaties nog ruimte voor uitgifte van grond voor circa 9.100 kavels woningen, 88 hectare bedrijventerreinen, alsmede een beperkt volume kantoren en de nodige voorzieningen. De lopende grondexploitaties hebben een resterende looptijd die varieert van enkele jaren tot maximaal tien jaar.

We zien dat het leeuwendeel van de verwachte afzet woningbouw in de komende vijf jaar plaatsvindt. De afzet van het eerst jaar is relatief laag. Dit komt doordat veel plannen in de voorbereiding zitten. Vanaf 2027 neemt de afzet flink toe. Over een periode van vijf jaar bezien ligt de grondverkoop iets lager dan het vorige MPGA.
Vanaf 2030 begint het aantal te realiseren woningen te dalen, doordat de voorraad in de lopende grondexploitaties opraakt. Het is dus van belang om de komende jaren nieuwe gebieden in exploitatie te nemen om de productiecapaciteit op peil te houden en daarmee de woningbouwdoelstellingen te realiseren.

Bij de bedrijventerreinen wordt de komende jaren een ambitieuze jaarlijks gronduitgifte van circa 11 hectare verwacht. De verwachte hogere afzet van 2026 van 16 hectare is als gevolg van uitgestelde verkoop van 10 hectare uit 2025. De afzet voor de eerste 5 jaar is in vergelijking met het MPGA 2025 gedaald. Hierbij is rekening gehouden met netcongestie. Er wordt wel enigszins verwacht dat bedrijven hun creativiteit zullen gebruiken om het tekort aan stroom het hoofd te bieden.

Investeringen (bouw- en woonrijp maken)

De raming van de civiele investeringen wordt gebaseerd op de recente aanbestedingen in de markt. Het grootste deel van de ramingen is onderbouwd door de kostenramingen die zijn opgesteld door het gemeentelijk ingenieursbureau en externe bureaus. Voor investeringen die verder weg liggen in de tijd wordt gewerkt met kengetallen. De verwachtingen is dat de prijzen in de GWW-sector (Grond-, Weg- en Waterbouw) in 2026 en verder licht zullen stijgen door stijgende loonkosten.
Het bedrag nog te maken ‘bouw-en woonrijp maken’ bedraagt per 01-01-2026 € 450 miljoen. Vergeleken met het MPGA 2025 zijn de ramingen van ‘bouw- en woonrijp maken’ opgehoogd met € 21 miljoen. Dit is veroorzaakt door 2% indexatie, herijking van de investeringen en toevoeging van nieuwe gebieden.

Grondopbrengsten

De ramingen van de grondopbrengsten worden marktconform in de grondexploitatie opgenomen. De marktconforme prijzen zijn afgeleid van de meeste recente transacties en residueel berekend, in overeenstemming met het grondprijsbeleid van de gemeente. In 2025 was sprake van een lichte stijging in de woningmarkt. Dat is een belangrijk uitgangspunt voor de grondprijzen voor MPGA 2026, die het prijspeil 1 januari 2026 kennen. De begrote residuele grondprijzen liggen daardoor over het algemeen iets hoger dan bij het MPGA 2025.
De verwachtingen voor de woningmarkt zijn dat de huizenprijzen in 2026 verder licht zullen stijgen door hogere lonen, waardoor de leencapaciteit van woningkopers is verruimd. Ook de ontwikkeling van de bouwkosten is gestabiliseerd. Deze positieve ontwikkeling in de woningmarkt leidt tot een toename van de grondopbrengstramingen met € 48 miljoen bij het MPGA 2026 ten opzichte van het MPGA 2025. Het bedrag nog te realiseren grondopbrengsten bedraagt per 01-01-2026 totaal € 1,4 miljard.

Plankosten

Almere hanteert sinds lange tijd de plankosten-scan (afgeleid van de landelijke methodiek) om de ramingen van de plankosten voor grondexploitaties te maken. De raming van de plankosten is geactualiseerd. Dit leidt tot een toename van de begrote plankosten van circa € 15 miljoen. Deze toename is deels toe te schrijven aan de algemene loonverhoging en de langere fasering van de grondexploitaties door onder andere de netcongestieproblematiek. Het totale budget voor nog te maken plankosten per 01-01-2026 is € 118 miljoen.

Te behalen winsten in de toekomst

De portefeuille grondexploitaties heeft een positieve eindwaarde. Dit betekent dat de totale grondopbrengstramingen hoger zijn dan de totale kostenramingen. Hierdoor kan er in de toekomst winst worden behaald. De totale eindwaarde van de positieve grondexploitaties bedraagt per 01-01-2026 € 448 miljoen. Bij het onderdeel weerstandsvermogen wordt dit verder toegelicht.  

Risicoprofiel grondexploitaties

Tegenover de positieve eindwaarde staat een risicoprofiel van de grondexploitaties. De risico’s zijn geïdentificeerd om ze te kunnen beheersen. Het risicoprofiel bestaat uit specifieke risico’s (behoren bij betreffende grondexploitatie) en projectmarktrisico’s (risico voor dalende grondprijzen bij verslechtering van de woningbouwmarkt).
Het risicoprofiel is ten opzichte van het MPGA 2025 gedaald met € 17 miljoen. Dit is ook logisch want de portefeuille grondexploitatie (aantal woningen) is in 2026 kleiner dan die van het MPGA 2025, door de afzet in 2025. Het risicoprofiel van de grondexploitatie per 01-01-2026 is € 309 miljoen.

Mutaties portefeuille lopende transformaties ten opzichte van MPGA 2025

Bij transformaties gaat het om facilitair grondbeleid waarbij de grond al in bezit is van de initiatiefnemers. Als gemeente werken we hier aan mee en brengen we onze kosten bij de initiatiefnemers in rekening (kostenverhaal). In 2025 zijn vier projecten afgesloten, te weten: Zonneparken A27 en Trekweg A6, Louis Armstrongweg 2-16 en 26, en Kerkstraat 95. Verder is een nieuw project toegevoegd, Korte Promenade 2-10. In 2025 zijn er geen woningen gerealiseerd vanuit transformatieprojecten.

Programma transformatieprojecten

In de onderstaand tabel is de fasering van de woningen van transformatie projecten weergegeven. Hierbij is het verwachte moment van startbouw aangehouden. De cijfers zijn inschattingen op basis van de gesprekken met de initiatiefnemers. De gemeente heeft minder invloed op het tempo van de realisatie van de woningen. Dit ligt vooral bij de initiatiefnemers. Het beeld is evenwel dat de transformaties langzamerhand op gang komen, en een substantiële bijdrage aan de woningproductie gaan leveren.

Het voeren van actief grondbeleid met grondexploitaties brengt financiële risico’s met zich mee. In het weerstandsvermogen van het grondbedrijf worden reserves aangehouden voor deze risico’s. In elke grondexploitatie wordt rekening gehouden met specifieke projectrisico’s. Daarnaast worden marktrisico’s en macro-economische risico’s in beeld gebracht om de mogelijke financiële consequenties van tegenvallende marktontwikkelingen op de hele portefeuille aan grondexploitaties op te kunnen vangen. Door de netcongestieproblematiek hebben wij ook hiervoor een scenario berekend.

Marktrisico’s

In totaal zijn drie scenario’s berekend, te weten: Voorzichtig, Crisis-licht, en Crisis-zwaar. De belangrijkste parameters zijn lagere afzet, lagere grondprijzen en hogere rente. Deze parameters zijn per grondexploitatie doorgerekend. In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en de financiële effecten per scenario weergegeven en afgezet tegen het referentiescenario uit het MPGA 2026.

In het voorzichtige scenario ligt de afzet van woningbouwkavels structureel circa 20% lager dan het referentiescenario (MPGA 2026). Met name kavels voor dure woningen zullen minder worden afgezet, voor sociale huurwoningen en het betaalbare segment zal de impact minder zijn. De opbrengststijging ligt met 1,0% lager dan in het referentiescenario, terwijl de rente met 2,5% juist hoger ligt. Op basis van deze parameters hebben de negatieve grondexploitaties en risico’s een saldo van € 100 miljoen, wat € 10 miljoen hoger is dan in het referentiescenario. Dit bedrag is reeds opgenomen in de berekening van het weerstandsvermogen en daarmee afgedekt.

In de scenario’s crisis-licht en crisis-zwaar daalt de afzet van woningbouw naar 500 woningen voor één tot enkele jaren. Bij bedrijventerreinen zakt de afzet naar een niveau van slechts 2 hectare voor enkele jaren. De grondprijzen gaan eerst flink dalen en na enkele jaren vindt herstel plaats. We zien dat in beide crisis-scenario’s de benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties groter wordt. De vraag is steeds of we dat kunnen opvangen binnen de beschikbare buffers. In totaal hebben we € 173 miljoen buffer beschikbaar in het grondbedrijf, namelijk de voorziening voor de verlieslatende grondexploitaties (€ 74 miljoen) en de harde reserves binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (€ 99 miljoen).

Bij het scenario crisis-licht houden we rekening met een benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties van € 168 miljoen. In dit bedrag zijn ook extra plankosten opgenomen, omdat we ervan uitgaan dat de afbouw van personeel minder snel gaat. Daardoor vallen de plankosten hoger uit. Bij het scenario crisis-zwaar speelt hetzelfde, en daar bedraagt de benodigde voorziening € 207 miljoen. Het crisis- zwaar scenario kan niet worden opgevangen binnen de huidige aanwezige buffer van € 173 miljoen. Dat komt doordat de grondexploitaties Kustzone Poort en Kustzone Haven dan negatief worden. Als dat scenario zich voordoet en de buffer van het grondbedrijf inmiddels niet is toegenomen, zal een tekort gedekt moeten worden uit de algemene buffer van de gemeente.

Netcongestie

De consequentie van netcongestie voor de grondverkopen is verdere vertraging in de gronduitgifte. Om de financiële consequenties van netcongestie in beeld te brengen hebben we daarom een apart scenario doorgerekend. In dit scenario gaan we er vanuit dat we voor grootverbruikers, dat zijn bedrijven en maatschappelijke- en commerciële voorzieningen, tot 2034 maar 20% van de basisraming in de grondexploitaties voor gronduitgifte kunnen realiseren.
Voor woningbouw is de problematiek minder zwaar. Wij gaan er vanuit dat 50% van de basisramingen kan worden afgezet. Dit scenario leidt tot substantiële vertraging in de gronduitgifte voor de hele programmering, maar het is niet nodig gronden uit exploitatie te halen. De mogelijke financiële impact van dit risico is ten opzichte van de Programmabegroting 2026 met ruim € 4 miljoen toegenomen naar € 8 miljoen. Dit bedrag reserveren we in het harde weerstandsvermogen.